Steuerliche Bewertungsanlässe
AfA-Gutachten, abschreibbarer Gebäudewertanteil:
Frage:
Ich habe ein Mietwohnhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Mietwohn-/ und Geschäftshaus gekauft und das Finanzamt hat mir einen abschreibbaren Gebäudewertanteil zugewiesen (für die AfA), der mir zu gering erscheint.
Hierbei wird die Aufteilung der Anschaffungskosten incl. der Erwerbsnebenkosten durch das Verhältnis zwischen Bauwert und Bodenwert gemessen am Sachwert des Objektes ermittelt. Oft weist das Finanzamt Anteile für den abschreibbaren Gebäudewertanteil aus, die zu niedrig sind. Sie verlieren über Jahre hinweg die Ihnen zustehenden Abschreibungsmöglichkeiten für den Gebäudewertanteil. Dies kann durch das Einreichen eines Gutachtens über die Höhe des abschreibbaren Gebäudewertanteils -gemessen am Sachwert- von mir korrigiert werden. Die höheren Abschreibungsmöglichkeiten armotisieren die Gutachterkosten meist schon nach kurzer Zeit.
Frage:
Erbschaft/ Schenkung:
Das Finanzamt hat die an mich vererbte / verschenkte Immobilie bewertet und der Wert (die Basis meiner Steuer) erscheint mir zu hoch. Kann ich mich gegen die Festsetzung dieses Wertes wehren?
Ja das können Sie. Die maßgebliche gesetzliche Grundlage hierfür ist der § 198 Bewertungsgesetz (BewG) und lautet:
„Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen....“
Der Steuerpflichtige erbringt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch ein Sachverständigengutachten. Ich ermittle im Rahmen des Gutachtens den Verkehrswert (Marktwert) gemäß § 194 BauGB. Der ermittelte Verkehrswert entspricht dem gemeinen Wert im Sinne des Bewertungsgesetzes und ist in der Regel vom Finanzamt als Bemessungsgrundlage der Erbschafts- und Schenkungssteuer heranzuziehen.
Weitergehende Informationen zum Thema hier.
Bei einer Erbschaft oder Schenkung setzt das Finanzamt den gemeinen Wert (Verkehrswert) in Anlehnung an anerkannte Wertermittlungsverfahren fest wobei Daten der örtlichen Gutachterausschüsse (Bodenrichtwerte, Marktberichte, Vergleichspreise und ggf. Umrechnungskoeffizienten oder Sachwertfaktoren, etc.) Berücksichtigung finden. Dies erfolgt im Regelfall jedoch ohne Besichtigung und nähere Erkenntnisse über den Zustand der Immobilie und ohne Berücksichtigung der objektspezifischen Merkmale wie im Rahmen eines Immobilienwertgutachtens üblich.
Somit entsteht eine gewisse Streuung im Bereich des festgesetzten gemeinen Wertes. Der festgestellte Wert kann mal zu niedrig oder mal zu hoch ausfallen. In diesen Fällen ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Grundstücksbewertung für den Steuerpflichtigen sowie für die Finanzämter durch seine Immobilienbewertung unterstützend tätig.
Fällt die Bewertung des Finanzamtes zu hoch aus hat der Gesetzgeber zum Schutze des Steuerpflichtigen die Möglichkeit gegeben, den niedrigen gemeinen Wert nachzuweisen. Dies erfolgt durch den Öffnungsparagraphen § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren „gemeinen Werts"). Das Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) des Grundstückes bildet den Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls ab und spart in der Regel dann erhebliche Erbschaftssteuer.
Unter Umständen sind gemäß Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH, Urteil vom 19.6.2013 – II R 20/12) die Kosten des Gutachtens abzugsfähig (hilfreicher Link: haufe.de). Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass vorstehender Ansatz keine Rechtsempfehlung von mir ist und Sie sich bitte eingehend bei einem Rechtsberater informieren, ob eine Kostenanrechnung in Ihrem Fall durchsetzbar erscheint.
Frage:
Feststellung der Grunderwerbsteuer, wie geht das?
In der Regel gilt der notarielle Kaufpreis als Grundlage für die Bemessung der Grunderwerbsteuer. Hierbei lassen sich Steuerbeträge reduzieren, wenn eine klare Abgrenzung im Notarvertrag erfolgt. Hilfreich zum Verschaffen eines Ersten Einblickes: immowelt.de
Die Steuer kann aber auch in anderen Fällen fällig werden (z.B. bei Grundstücksteilungen, Grundstückstauschverträgen, Überlassungen oder bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren).
Beim unentgeltlichen Erwerb bzw. einer Vermögensübertragung oder anderen Rechtsvorgängen ohne Notarvertrag (z.B. Schenkung oder Umstrukturierung von Betriebsvermögen) kann die Grunderwerbsteuer ebenfalls anfallen. Das Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen ist dann immer eine solide Grundlage der Bemessung der Grunderbersteuer, wenn kein notarieller Kaufpreis oder kein Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren vorliegen.
(Die Erläuterungen stellen keine steuerliche Beratung dar und ersetzen keine Beratung bei Ihrem Steuerberater, Anwalt oder Wirtschaftsprüfer)