Ein Mehrfamilienhaus oder Wohn- und Geschäftshaus ist eine klassische Ertragsimmobilie. In Berlin steht sie vielfach seit Generationen im Familienbesitz. Die Einflüsse der Ertrags-, Kosten-, Chancen- und Risikokomponenten, aber auch der baulichen Beschaffenheit sowie der Lagepotenziale bestimmen ihren Wert in großem Maß.
Steuerliche Erfordernisse, Gesellschaftsgründungen, Entnahmen aus dem Vermögen, Bilanzierung, die Ermittlung der AfA-Anteile für Gebäudewertanteil und Bodenwertanteil oder der Ausgleich in einer Erbengemeinschaft und Vermögensübertragungen sind häufig der Bewertungsanlass.
Was den Wert bestimmt
Das Ertragswertverfahren, in dessen Verfahrensgang die marktübliche Miete mit der tatsächlichen Miete abzugleichen und den üblichen Bewirtschaftungskosten zusammen mit dem Bodenwert sowie einer am Markt üblichen Verzinsung am Stichtag der Wertermittlung gegenüberzustellen ist, bildet die Grundlage der Bewertung. Sämtliche Grundstücks- und Objektmerkmale sind angemessen zu erfassen, zu dokumentieren und, wenn sie wertrelevant sind, angemessen mitzubewerten.
Der Bodenwert, die nachhaltig erzielbaren Reinerträge, die Restnutzungsdauer und insbesondere der Liegenschaftszinssatz sind die wertbestimmenden Determinanten des Verfahrens. Der sogenannte Liegenschaftszinssatz wird dabei ermittelt durch die Auswertung von Kaufpreisdaten durch die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und/oder eine ergänzende Analyse geeigneter Transaktionsdaten durch mich. Vergleichsdaten der Transaktionen ähnlicher Objekte ermöglichen, zusammen mit Auswertungen von Marktberichten, eine Überprüfung des errechneten Wertes.
Dabei werden die spezifischen Merkmale des Grundstücks (Lage, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Potenziale, Beschränkungen usw.) und die Chancen-Risiko-Verhältnisse (z. B. kleinteilige Wohnungstypologie gegenüber großen Einheiten, Anteil der risikoreicheren gewerblichen Erträge am Gesamtertrag, Mängel, Kernsanierungen, Instandhaltungszustand usw.) erfasst, dokumentiert und sachgerecht bewertet.
Was ich für die erste Einschätzung brauche
Für ein Angebot reichen Immobilientyp, Adresse, Stichtag, Zweck des Gutachtens und die Jahresrohmiete (Nettokaltmiete pro Jahr). Die vollständige Liste der Unterlagen finden Sie unter Unterlagen.
Mehrfamilienhaus bewerten lassen
Die Erläuterungen sind keine steuerliche oder rechtliche Beratung und ersetzen nicht die Beratung durch Ihren Steuerberater, Anwalt oder Wirtschaftsprüfer.
